近日，国家发展改革委表示，正在积极推动基础设施REITs试点范围扩展至城市更新、酒店、体育场馆、商业办公设施等更多行业领域与资产类型。这意味着，酒店行业有望在未来逐步构建起「投·融·建·管·退」的完整资产管理生命周期闭环。立足当下，行业有必要先行理解REITs的运作逻辑与市场表现，才能在政策窗口打开时，更有效地推动酒店资产盘活与价值提升。

　　承接前文对基础设施REITs扩募之于中国酒店业意义的解析，本系列第二篇将视角投向酒店类REITs发展较为成熟的市场。文章将回顾全球主要市场REITs的发展现状，并重点拆解日本J-REITs这一典型案例，以说明卓越的资产管理能力如何支撑酒店稳定回报与REITs收益表现。

　　20世纪90年代初，美国酒店业整体面临客房供给过剩、资产大幅贬值、投资者资金链紧张等压力。当多数机构忙于处置不良资产时，一批投资者开始通过一种新兴金融工具——REITs（Real Estate Investment Trusts）介入酒店融资，将流动性较弱的酒店资产转化为可在公开市场交易的金融产品。一方面，它为酒店投资企业与业主提供了更具想象力的退出路径；另一方面，也让原本难以直接参与酒店资产投资的普通投资者，获得了进入这一领域的机会。酒店投资，从此不再只是大型资本机构的专属游戏。

　　不妨把它理解为一种“酒店资产拼单”：多个投资者共同持有一项酒店资产的权益，并通过专业管理团队实现运营与收益分配。

　　这正是REITs的核心逻辑：将一个房地产资产拆分为多个小份权益，出售给市场投资者，并委托专业资产管理团队进行运营。投资者无需亲自参与管理，便可一方面获取类似「收租」的稳定现金流，即高比例分红；另一方面，由于REITs份额可像股票一样在二级市场交易，投资者也有机会分享资产升值带来的增值收益。

　　放眼全球，酒店REITs市场呈现「一超多强」格局。美国以16只REITs、总市值296亿美元的规模占据主导。相比之下，亚洲市场（如日本、新加坡、中国香港和马来西亚）虽在数量上不占优，但酒店REITs在本国REITs市场中的市值占比达到6%至8%，显著高于美国的2%。这一差异说明，亚洲市场仍处于相对快速的发展阶段，资产构成也更集中于酒店等传统不动产类别。

　　尽管地域差异显著，各市场酒店REITs在收益表现上仍呈现共同特征：分派收益率（Dividend Yield）普遍高于REITs整体平均水平。这背后，反映的是酒店资产对旅游消费景气度的高度敏感。例如，2024年新加坡酒店类REITs分派收益率同比提升1.6%，疫后签证互免、会展经济和文体活动持续吸引国际旅客，为酒店现金流提供了有力支撑。由此可见，酒店REITs不仅具备较强现金流属性，在全球旅游修复背景下，也正在成为高收益投资者资产配置中值得关注的选项。

　　实现高分派收益率的前提，在于资产管理能力所支撑的运营效率与营收表现。浩华投后资管支持业务围绕「运营模式与品牌换新」「存量资产更新改造」及「全周期资产管理」三类服务，聚焦资产管理能力不足、运营效率偏低等核心痛点，帮助企业夯实资产价值、提升经营效率与盈利水平，并为未来进入REITs市场做好关键前置准备。

　　大环境转好是共同的外部条件，但能否让资产获得更稳定、更可持续的增长，真正考验的仍是精细化运营能力。

　　这恰恰切中了国内酒店管理者和业主的核心问题：如何实现酒店资产的实质性增值？日本JHR（Japan Hotel REIT）团队的运营实践，为此提供了一套可资借鉴的方法论。

　　疫情后，在日本旅游业复苏、市场基本面向好的宏观环境下，JHR团队从以下三个方面发力，构建具备韧性与竞争力的酒店组合——

　　JHR优先投资于全服务型酒店（占比51%）与度假型酒店（占比18%）。这两类资产凭借专业运营体系、较高资本投入及优越区位（多位于核心经济区或知名旅游区），形成较强竞争壁垒，更容易在市场中建立长期优势。

　　JHR在品牌策略上兼顾国际品牌（48.5%）与本土品牌（30.4%），有效降低单一品牌依赖风险。在酒店档次上，其重点布局需求稳定、回报率较高的中高档（44%）与中档（38%）酒店，并辅以高端奢华与经济型产品，从而增强现金流稳定性与抗周期能力。

　　由于旗下约90%的酒店物业已运营超过10年，JHR将翻新改造与品牌重塑作为核心经营策略之一。同时，团队与酒店物业承租人及运营管理团队紧密合作，结合各酒店特点开展精准营销与收益管理，以捕捉国内外商务及休闲需求，并持续优化运营成本，推动整体盈利能力提升。

　　具体而言，JHR将用于翻新改造的资本性支出CAPEX分为三类，其中CAPEX III的占比从2018年的16%大幅提升至2024年的46%。这一投入策略表明，JHR更倾向于将资金投向客房、餐厅等客人直接感知的区域，以更直接地提升产品吸引力与营业收入。

　　据厚海日前发布的《2025中国酒店业投资与资产管理白皮书》数据显示，2024年我国约77%的五星级酒店，其CAPEX支出占总收入比重维持在3%至4%的区间；而日本JHR在2024年的同类支出占比达到20%，且较2020年提升近8个百分点。

　　· 2023年，JHR对日本神户美利坚公园东方大酒店客房进行翻新改造，翻新后平均房价较2019年提升35.2%；

　　· 2023年，JHR对东京湾东方酒店全日餐厅进行改造，翻新后人均客单价较2019年提升37.3%；

　　· 2021年，「京阪环球影城都市酒店」换牌为「环球影城东方酒店」，酒店由中档升级为中高档。较2019年，其平均房价提升61%，净营业收入（NOI）增长162%。

　　JHR这一系列精准运营策略，最终反映在强劲的财务表现上。自2022年起，其旗下28家浮动租金结构（variable rent）酒店的住宿收入同比增长16.9%，餐饮收入同比增长17.2%；2024年净营业收入（NOI）达290.1亿日元，同比增长30%；分派收益率也同步走强，创下近十年新高，达到5.36%。

　　这一结果印证了一个基本逻辑：稳健且增长的分派收益，根本上来自底层酒店资产强劲的经营表现。这也是酒店REITs为投资者提供穿越周期回报的真正底气。

　　存量酒店更新改造一直是复杂的系统工程。随着高线市场率先步入翻新改造高峰期，市场上不乏因缺乏系统思维而陷入「定位偏差、投入失衡、产品趋同」等困境的项目。

　　在当下存量市场中，面对数量众多、档次不一、品质各异的酒店资产，若缺乏精准的顶层研判与科学方法论作为指引，极易导致投资回报不及预期、资产价值不升反降，甚至使项目陷入被动局面。同时，不同市场条件与资产禀赋，也会直接影响改造策略的选择。

　　需要强调的是，酒店优化路径并非只能择其一。翻新改造的本质，是帮助酒店剥离低效空间，在降本的同时释放物业地段价值，最终实现增收。

　　纵观全球，美国、日本等成熟市场的经验表明，酒店产业的深度整合与模式升级，离不开资本的深度参与及金融工具的协同创新。其中，以REITs为代表的「金融化退出通道」，已成为构建「投·融·建·管·退」商业闭环的核心支柱。

　　当前，行业正面临供需两端的双重挑战：需求侧受宏观波动影响而收缩，供给侧又因历史投资惯性持续放量，导致市场承受双向挤压。过去的投资偏差有待消化，低效供给也需加速出清，投资者也应以更为理性的态度进入市场。毕竟，在结构性失衡的生态中，任何参与者都难以独善其身。

　　这注定是一场艰难的调整。企业需要迎难而上，短期内勇于做减法，全力保障现金流安全；中长期则需持续优化业务模式、客群定位与产品策略，并在市场演变中寻找破局机会。值得期待的是，国家在推动入境旅游、优化政策环境等方面的持续努力，正为行业中长期修复与增长注入信心。

　　在我国公募REITs尚未向酒店资产开放的现状下，行业更应前瞻探索「资产价值提升」与「流动性解决」的多元化路径。

　　他山之石，可以攻玉。本系列第三篇文章将聚焦快速发展的保租房与商业REITs市场，深入剖析其依托政策所实现的成长逻辑与实践经验，进一步思考其能否为存量酒店资产盘活提供一份可落地的「中国答案」。